was gewerbliche Immobilieninvestoren sollten über Cap-Rate weiß

Cap Rate oder Kapitalisierungszinssatz oder einfach Kappe ist das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen der Immobilie über den Kaufpreis. Diese Zahl wird oft auf gewerbliche Immobilien Inserate angezeigt. So müssen Sie wissen, diesen Jargon, wenn Sie in der gewerblichen Immobilienfinanzierung investieren wollen. Es ist üblicherweise eine Zahl zwischen 3% bis 10%.

Für diejenigen, die an der Börse zu investieren, ist Cap-Rate die Gleichwertigkeit der inversen P / E-Verhältnis. So eine Kappe von 5% entspricht P / E-Ratio von 20 Jahren. Der Hauptunterschied ist, in Immobilien die Ertragskraft real ist, während es die Rechnungslegung verdienen an der Börse, wo verdienen kann wieder Jahre auf der Straße werden!

Je höher die Kappe der höhere Mieteinnahmen Eigentum produziert und damit die weniger Geld benötigen Sie für die Anzahlung. Erfahrene Investoren oft an der Kappe schauen, um aussortieren Eigenschaften mit niedrigen Mieteinnahmen. Einige Investoren bevorzugen Eigenschaften mit der Kappe, die höher als der Zinssatz zahlen sie für das Darlehen ist. Auf diese Weise wissen sie, sie sammeln mehr von den Mietern als sie die Bank zahlen.

Wenn die Eigenschaft hohe Leerstandsquote hat, Auflistung Broker zeigen oft proforma (oder potenziellen) cap stattdessen die Aufmerksamkeit der Anleger zu fangen. Lassen Sie das folgende Beispiel verwenden, um den Punkt zu illustrieren. Eine Eigenschaft wird für $ 1M aufgeführt und ist zu 90% vermietet. Er hat grobe Mietverträge mit einer tatsächlichen Brutto-Einkommen von $ 90K/year und $ 30K der jährlichen Kosten. Angenommen, die proforma Einkommen $ 110K/year wenn es 100% bei höheren Marktmiete vermieteten ist. So 3 verschiedene Auflistung Broker darstellen konnte 3 verschiedene Cap Rates für die gleiche Eigenschaft:

o Der erste Makler kann verwendet NOI (Net Operating Income) von $ 60K/year ($ 90K des Bruttoeinkommens abzüglich $ 30K von Aufwendungen) und damit das Netz CAP beträgt 6%. Diese Broker berechnet die Kappe so wie es sein sollte.
o Der zweite Makler kann die Brutto-Einkommen von $ 90K verwenden und so die Brutto-CAP beträgt 9%.
o Die dritte Broker möchten die Proforma Gewinn von $ 110K zu verwenden, um die Aufmerksamkeit der Anleger zu erhalten und damit die Pro-forma-CAP beträgt 11%!

So als Investor, müssen Sie wissen, was Kappe, zB Brutto-Netto-oder Proforma der Broker. Ansonsten können Sie zu viel für die Immobilie bieten. Zur gleichen Zeit, wenn Sie Ihren Broker sagen, dass Objekte mit einem bestimmten Cap Rate schauen, stellen Sie sicher, der Makler weiß, was Cap-Rate Sie im Sinn haben.
Wertschätzung, Cash-Flow, dh Cap-Rate, Abschreibungen (netto writeoffs) und Principal Reduktion von Ihrer Hypothek Zahlungen: Die Rendite eines gewerblichen Investitionen aus 4 Quellen kommen. Wenn Sie in der "richtigen" Immobilien zu investieren, sollte der größte Teil Ihrer Rendite aus Zuschreibungen kommen. Es ist oft ein Konflikt zwischen Cap-Rate und das Potenzial für starke Aufwertung. Eigenschaften, die Potenzial bieten für starke Aufwertung, zB neuere Objekte oder solche in guter Lage tendenziell niedrigere Cap-Rate haben. Auf der anderen Seite, sind Eigenschaften, die in schlechtem Zustand sind, oder Erbpacht viel schwieriger zu verkaufen. Als Ergebnis wird Verkaufer versuchen, die Käufer mit einer höheren Caprate anzuziehen. Wenn Sie eine Immobilie mit ungewöhnlich hohen Cap-Rate sehen in Kalifornien, zB mehr als 7%, sollten Sie sich fragen: "Was ist los mit dieser Eigenschaft?" Die Chancen sind Sie ein zwingender Grund, warum es so hoch finden.

Ist das Grundstück mit höchster cap die "beste" Eigentum? Die kurze Antwort ist nein. Wenn Investition war so einfach, würden Sie nicht brauchen einen Anlageberater. Cap Rate sollte eine der verschiedenen anderen Faktoren, die Sie prüfen, ob Sie sollten in eine Immobilie zu investieren. Es sollte nicht der einzige Faktor sein. Außerdem können Sie die Kappe zu verbessern, indem

o Erhöhung der Auslastung.
o Heben Sie die Miete, wenn die aktuellen Mietverträge auslaufen.
o Verhandeln für Mietverträge mit einer jährlichen Mieterhöhung.
o Verbesserung der Eigenschaft, um mehr upscale Mieter anzuziehen.
o Reduzieren Sie die Kosten nicht erstattet von den Mietern.

Auf diese Weise können Sie erhöhen die Cap-Rate und damit den Wert Ihrer Investition.